建设部 国家发展和改革委员会 国家工商行政管理总局


关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知



建住房[2006]166号

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局、工商局：

　　 为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下：

　　一、充分认识整顿规范房地产交易秩序的重要意义

　　（一）整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践"三个代表"重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来,坚持深化改革和加强法治并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

　　 二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度

　　 （二）加强商品房预售许可管理。各级房地产管理部门要按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门应依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

　　 （三）加强对商品房预（销）售活动的动态监管。各级房地产管理部门要抓紧建立健全商品房预（销）售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度。商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。对房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，房地产、发展改革（价格）、工商管理部门应按各自职责依法从严查处。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。房地产管理部门要按照《商品房销售管理办法》有关规定，加强对商品房销售人员的培训和管理，对违规从事商品房预（销）售活动的单位和人员，要从严处理。

　　（四）加强房地产广告发布管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、发展改革（价格）、房地产管理部门依照《城市房地产管理法》、《广告法》、《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》、《禁止价格欺诈行为的规定》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规，予以严肃处理。

　　 （五）加强房地产展销活动管理。工商行政管理部门要严格展销许可管理，会同房地产管理部门加强对房地产展销活动的审查和监管。工商行政管理部门应审查展销活动主办方资格；房地产管理部门应审查参展企业的信用情况和参展房地产项目的合规情况。有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预（销）售条件的商品房项目，不得参加展销活动。

　　 （六）加强商品房预（销）售合同管理。房地产开发企业应当参照国家或地方建设（房地产）、工商管理部门制定的示范文本，与购房者签订商品房预（销）售合同。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利。商品房预（销）售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。房地产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房"实名制"。对房地产销售过程中实施合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，房地产管理部门可暂停办理其商品房网上签约、合同登记备案等房地产交易手续；工商行政管理部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度；构成犯罪的，移送司法部门处理。

　　 （七）加强房地产经纪管理。凡从事房地产经纪活动的经纪机构及其分支机构，应向工商行政管理部门申领营业执照，并在一个月内到房地产管理部门办理备案。房地产经纪人承办经纪业务，应当采用房地产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中赚取差价等违规行为，由房地产、发展改革（价格）、工商管理部门依据各自职责，依法查处或联合予以查处。

　　 三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任

　　 （八）集中开展一次整治活动。各地要从今年下半年起，用一年左右时间，集中开展一次房地产交易秩序专项整治活动。各级房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要认真制定整治工作方案，明确时间要求，细化工作任务，落实工作责任。各地对专项整治工作中暴露出的问题，要积极加以整改；整改不力、群众反映强烈的，要予以通报批评。

　　 （九）畅通举报投诉渠道。房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要通过开设专项整治热线电话等方式，方便群众投诉，加强社会监督，及时发现和查处房地产交易环节的违法违规行为。各级领导干部不得利用职权干预房地产交易活动。

　　 （十）建立房地产交易诚信机制。房地产管理部门要加快构筑房地产交易信息服务平台，进一步完善房地产信用档案体系。房地产企业及其执（从）业人员的失信行为情节严重的，要通过新闻媒体予以曝光。房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要建立对房地产交易环节违法违规行为的监督和惩戒机制。

　　 （十一）加强宣传舆论引导。各地要结合房地产交易秩序专项整治活动，组织开展形式多样的房地产交易法律法规宣传活动，引导消费者依照法律法规维护自身合法权益。

　　 （十二）建立工作联动机制。各级房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商管理部门要抓紧部署本地区的专项整治工作，督促指导所辖城市切实落实专项整治工作的各项要求。各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商管理部门应将专项整治工作中有关情况及时上报建设部、国家发展改革委、国家工商行政管理总局。

中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国国家工商行政管理总局
二○○六年七月六日



中国传统法律思想的主要体系、线索和精神

张福坤


　　中国历史文化悠久，有发达的政治史文化史，也同样有发达的法律史乃至法律思想史，中国古代涉及法律思想的人物尤其多，这便使得中国法律思想史内容丰富多彩。中国法律思想史是法学的重要组成部分，杨鸿烈先生把中国法律思想史定义为“是研究中国几千年来各时代所有支配法律内容全体的根本原理，同时并阐明此等根本原理在时间上的变迁与发达及其在当时和后代法律制度上所产生的影响。”当今，法律思想史的研究已经取得丰硕成果，看到成就的同时存在的问题和缺陷也不容忽视，中国法律思想史的体系仍然需要进一步加以完善。笔者在本文中试图在梳理中国传统法律思想的发展过程中按照自己的理解粗略勾勒出中国法律思想史的体系。

一、《中国法律思想史》研究状况简评：

　　自中国法律思想史作为一门学科诞生以来，各种思想史的版本已经很多，当然虽然教材五花八门良莠不齐，但思想史教材多样本身也是这个学科繁荣的一个反映。在此我想简单回顾下我所接触的几个版本。
（一）1936年杨鸿烈先生的《中国法律思想史》，商务印书馆出版。这本著作似乎是第一本使用“中国法律思想史”这一名称的著作。该书主要特点是按照流派分专题编写。本书回顾了从殷商到近代中国法律思想的演变历程，同时本书没有按照社会形态理论和朝代顺序对 中国法律思想史进行划分，而是以问题为线索进行编写。这种体例在今天看来也不失其先进性。当然本书也有其瑕疵之处，我整体上的 感觉就是全书是大量史料的堆砌，缺乏理论的分析。
（二）1982年张国华先生主编的《中国法律思想史》，群众出版社出版。这本书我 简单翻了下，这是一部以马克思主义为指导，比较系统的论述中国法律思想发展历史的教材。
（三）武树臣2004年版的《中国法律思想史》，法律出版社。这是一部作者独立完成的思想史专著。这本书从宏观把握，却从细处入手，本书增加了对中国古代社会的阐述，增加了传说时代与法的起源的内容，新增了阴阳家名家杂家农家的思想，还增加了少数民族架法族规宗教神学的非正统的法律观念和法律思想，其中把民间和非正统的 法律思想引入教材应该是一个很大的创新，因为这在传统的教材里是根本找不到的。在最后本书还涉及民国时期国民党代表人物的法律思想，这也是一个突破，因为之前受意识形态影响很少教材论及。当然，本书也有不足之处，本书中似乎只是重视中国历史上的刑法思想，其他部门法的 思想却很少涉及。
（四）俞荣根主编，范忠信、刘笃才副主编的《中国法律思想史》，法律出版社，2000年版。这本书是笔者见到的最新颖的一部。本书最大的特点在于篇章体例上，它以儒家法律思想作为发展主线叙述中国法律思想史，同时从中国法律思想自身发展的规律上理清楚历史线索。它分为起源时期的法律思想，争鸣时期的法律思想，整合时期的法律思想，定型时期的法律思想，变革时期的法律思想。最后是宗论，在宗论部分编者对中国法律发展的历史和特点作了很好的总结。这种对中国传统的法律思想的特点和发展源流进行总结还是第一次见到。
　　此外，还看过陈金全老师的《中国法律思想史》，此书完全按照人头和朝代顺序所写成，不做介绍。

二、中国古代法律思想的核心

　　中国古代法律可谓浩如烟海，仅凭笔者目前的知识储备想做一个完整的把握有些不切实际。在此仅做一个简单的梳理。最早的时期即夏商时期的法律是一种习惯表现出来，由于生产力不发达，人们的生产生活处于一种自然状态，时时处处受到天的限制。人们对于天可谓顶礼膜拜，这一时期的法律是直接由上天授予的，就是所谓的“天命”即法律神授。周朝时期生产力有所发展，天对人们的统治力量有了削弱，虽然人们仍然处于天的统治之下。这个时期人们在祭祀上天的过程中对产生的礼进行了整理。所谓“周公制礼”就是将长期祭祀过程中形成的规范加以改造而成为一种普遍适用的行为规范。它的核心便是以宗法伦理为核心的礼。礼实际上就是神授法再人间的表现，从而形成了一种叫“礼法”的东西。春秋战国时期，礼崩乐坏，“天”在人间的统治地位全面崩溃。而礼则成为天再人间的唯一代表。这一时期思想家对礼与法展开激烈的争论，中国法律思想由此进入一盒繁荣的时期，并由此奠定了之后几千年中国古代法律思想的基础。之后秦统一六国，商鞅变法，代表此前那两种治世模式之法治的胜利，然而礼并未消灭，它最终内化为了道德仍为人们所遵守。
　　在长期的思想争鸣后，形成了一个主流思想，那就是董仲舒“罢黜百家，独尊儒术”经改良后的儒家思想。这一主流思想是在儒家礼治思想基础上融合法道墨多学派思想形成的以礼为核心的思想体系。从汉儒据儒家经义研究解释法律经魏晋南北朝形成律学以来，法律逐渐被纳入儒家思想的轨道，即纳礼入律，将礼的精神纳入到法的范围中去。至隋唐时期，中国主流法律思想最终定型。《唐律疏义》的制定标志着主流思想正式确立，从而实现礼法合一。在其后的几千年不再发生大的变化。统治者在制定法律时，无不以礼作为基本精神和指导准则。
　　通过中国古代法律主流思想的形成过程可以知道，古代法律经历了从天法到礼法最终实现天人合一。中国古代主流的法律思想是以礼为核心，以法为形式的。古代法律思想的功能或者说出发点就是使天下太平，达到天下太平的治国模式就是家国一体。像瞿同祖先生说的“家族和阶级是中国古代法律的基本精神和主要特征。”而将国与家联系起来的纽带便是礼，礼就是整个古代社会的经脉，它同时贯穿于古代上天，皇帝与贫民百姓之间，人们相信法上有天，天下有法，实施法律就是明天理顺人情，违背天理就是逆天理背人情。天理人情的交融，道德与法律的结合，亲情义务与法律义务的统一，天理国法人情的协调一致互补互用，构成了古代中国法律的传统。一句话，中国古代法律思想的规范特征是礼法文化，精神特征即为天人合一。

三、纵向划分：中国法律思想的发展历程
　　本部分主要通过中国数千年主体法律思想的主要内容和发展线索追踪，了解中国法律思想的进化规律。
第一章 起源时期的法律思想
一、《周易》中的法律思想
二、《尚书》中的法律思想
三、《诗经》中的法律思想
四、《礼记》中的法律思想
五、《公羊》中的法律思想
第二章 争鸣时期的法律思想
一、百家争鸣的背景
二、儒家的法律思想
三、法家的法律思想
四、道家的法律思想
五、墨家的法律思想
六、阴阳家兵家名家杂家的法律思想
第三章 中国法律思想的正统化
一、中国正统法律思想的形成——秦汉
二、中国正统法律思想的发展——魏晋南北朝
三、中国正统法律思想的定型——隋唐
四、中国正统法律思想的僵化——宋元
五、中国正统法律思想的异化-——明清
第四章 中国法制近代化
一、中国正统法律思想的解体
二、中国近代法律思想的产生与发展
四、横向划分：中国法律思想的传统
本部分得益于张晋藩先生《中国法律的传统与近代转型》一书之启发，中国古代法律传统内涵宽广，其折射的思想传统也必然广博，故笔者简要总结出以下思想传统。
（一）家族伦理
　　古代是沿着由家而国的途径进入阶级社会 的，因此，宗法血缘关系对社会的各个方面有着强烈的影响。尤其宗法与政治高度结合造成家国一体的 特有体制。儒家思想占据统治地位后，便开始了道德法律化与法律道德化的交融发展过程。从而形成了中国特有的法律与道德结合的伦理法。在 普遍重视伦常的 古代社会，要发挥家长族长对家族的管理作用只依靠伦理当然不够，因此才通过制定法律，使伦常关系变成以权利义务为内容的法律关系。