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中国人民银行关于印发商业银行资产负债比例管理监控、监测指标和考核办法的通知

时间:2024-07-24 01:41:37 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9364
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中国人民银行关于印发商业银行资产负债比例管理监控、监测指标和考核办法的通知

中国人民银行


中国人民银行关于印发商业银行资产负债比例管理监控、监测指标和考核办法的通知

1996年12月12日,中国人民银行

中国人民银行各省、自治区、直辖市,计划单列市分行,国有独资商业银行,其他商业银行:
为切实加强银行业的监管,督促商业银行稳健经营,根据我国商业银行的实际情况和现行的财务会计制度,并参照国际惯例,我行对1994年制定的商业银行资产负债比例管理指标及有关规定(中国人民银行银发〔1994〕38、171号文印发)进行了修订。新的指标分为监控性指标和监测性指标,并把外币业务、表外项目纳入考核体系,以期真实、完整地反映商业银行所面临的经营风险。现将修订后的商业银行资产负债比例管理指标体系和考核办法印发给你们,请认真执行。
有关新指标的填报口径,中国人民银行《关于按新的指标体系报送金融统计数据的通知》(银发〔1996〕335号)已作统一规定。
新的指标体系和考核办法自1997年1月1日起执行,原指标体系和考核办法同时废止。以往其他有关规定中,凡与本文相抵触者,均以本文为准。

附:一 商业银行资产负债比例管理监控、监测指标
一、监控性指标
(一)资本充足率指标(本外币合并考核)
资本净额与表内、外风险加权资产总额的比例不得低于8%,其中核心资本不得低于4%;附属资本不能超过核心资本的100%。
资本净额
1.------------------≥8%
表内、外风险加权资产期末总额
核心资本
2.------------------≥4%
表内、外风险加权资产期末总额
注:资本净额=资本总额-扣减项
(二)贷款质量指标(对人民币、外汇、本外币合并分别考核)
逾期贷款余额与各项贷款余额之比不得超过8%,呆滞贷款余额与各项贷款余额之比不得超过5%,呆帐贷款余额与各项贷款余额之比不得超过2%。
逾期贷款期末余额
1.------------≤8%
各项贷款期末余额
呆滞贷款期末余额
2.------------≤5%
各项贷款期末余额
呆帐贷款期末余额
3.------------≤2%
各项贷款期末余额
(三)单个贷款比例指标(本外币合并考核)
1.对同一借款客户贷款余额与银行资本净额的比例不得超过10%。
对同一借款客户贷款余额
---------------≤10%
资本净额
2.对最大十家客户发放的贷款总额不得超过银行资本净额的50%。
对最大十家客户发放的贷款总额
------------------≤10%
资本净额
(四)备付金比例指标
1.人民币指标。在人民银行备付金存款、库存现金与各项存款之比不得低于5%。
(在人民银行备付金存款+库存现金)期末余额
-------------------------≥5%
各项存款期末余额
2.外汇指标。外汇存放同业款项和库存现汇之和与各项外汇存款之比不得低于5%。
(外汇存放同业款项+库存现汇)期末余额
------------------------≥5%
各项外汇存款期末余额
(五)拆借资金比例指标(仅对人民币考核)
拆入资金余额与各项存款余额之比不得超过4%;拆出资金余额与各项存款余额之比不得超过8%。
拆入资金期末余额
1.------------≤4%
各项存款期末余额
拆出资金期末余额
2.------------≤8%
各项存款期末余额
(六)境外资金运用比例指标(仅对外汇考核)
境外贷款、境外投资、存放境外等资金运用与外汇资产之比不得超过30%。
(境外贷款+境外投资+存放境外)等资金运用期末余额
-----------------------------≤30%
外汇资产期末余额
(七)国际商业借款指标(仅对外汇考核)
自借国际商业借款(含出口信贷)和境外发行债券(不含地方、部门委托)与资本净额之比不得超过100%。
(自借国际商业借款+境外发行债券)期末余额
-------------------------≤100%
资本净额
(八)存贷款比例指标
各项贷款和与其存款之比不得超过75%(其中:外汇各项贷款与外汇各项存款之比不得超过85%)。
1.人民币、本外币合并指标
各项贷款期末余额
------------≤75%
各项存款期末余额
2.外汇指标
各项贷款期末余额
------------≤85%
各项存款期末余额
(九)中长期贷款比例指标
1.人民币指标。余期一年期以上(不含一年期)的中长期贷款与余期一年期以上的存款之比不得超过120%。
余期一年期以上(不含一年期)中长期贷款期末余额
---------------------------≤120%
余期一年期以上(不含一年期)存款期末余额
2.外汇指标。余期一年期以上(不含一年期)的外汇中长期贷款与各项外汇贷款余额的比例不得超过60%。
余期一年期以上(不含一年期)中长期贷款期末余额
---------------------------≤60%
外汇贷款期末余额
(十)资产流动性比例指标
各项流动性资产与各项流动性负债的比例不低于25%(其中:外汇各项流动性资产与外汇各项流动性负债的比例不得低于60%)。
1.人民币、本外币合并指标
流动性资产期末余额
-------------≥25%
流动性负债期末余额
2.外币指标
流动性资产期末余额
-------------≥60%
流动性负债期末余额
二、监测性指标:
(十一)风险加权资产比例指标
表内、外风险加权资产与资产总额之比。
表内外风险加权资产期末总额
-----------------×100%
资产期末总额
(十二)股东贷款比例指标
向股东贷款余额与该股东已缴纳股金之比。
对股东贷款余额
--------------×100%
该股东已缴纳股金总额
(十三)外汇资产比例指标
外汇资产与资产总额之比。
外汇资产期末总额
------------×100%
资产期末总额
(十四)利息回收率指标
实收利息与到期应收利息之比。
本期实收利息总额
------------×100%
到期应收利息总额
(十五)资本利润率指标
利润总额与资本总额之比。
利润期末总额
----------×100%
资本期末总额
(十六)资产利润率指标
利润总额与资产总额之比。
利润期末总额
----------×100%
资本期末总额

附:二 资本成份和资产(表内外)风险权数、信用转换系数
一、资本、资产包括银行开办人民币业务和外币业务的金融资本、金融资产(含表内、外)。
二、根据不同资产的种类,设定风险权数。风险权数分为0、10%、20%、50%、70%、100%六个档次。根据风险权数计算出的资产称为加权风险资产。
三、表外资产项目是指不反映在资产负债表上,但有可能随时转换为表内项目的资产。信用转换系数是衡量表外资产转换为表内资产的风险程度的指标。将表外资产项目的本金数额乘以信用转换系数,乘出的数额根据表内同等性质的项目进行加权,从而获得相应的风险权重资产数额。
四、资产成份
(一)核心资本
1.实收资本
2.资本公积
3.盈余公积
4.未分配利润
(二)附属资本
1.贷款呆帐准备
2.坏帐准备
3.投资风险准备金
4.五年(包括五年期)以上的长期债券
(三)应从资本总额中扣除项
1.在其他银行资本中的投资
2.已在非银行金融机构资本中的投资
3.已对工商企业的参股投资
4.已对非自用不动产的投资
5.呆帐损失尚未冲减部分
五、表内的资产和风险权数规定
项目 风险权数(%)
-------------------------------------------
(一)现金
1.库存现金 0
2.存放中国人民银行款项 0
3.存放同业 10
(二)对中央政府和中央银行的债权
1.对我国中央政府的债权 0
2.对中国人民银行的债权 0
3.对一级国家和地区的中央政府与中央银行的债权 0
4.对二级国家和地区的中央政府与中央银行的债权 10
(三)对公共企业的债权(指邮电、水、电话、煤气、交通等基础部门)
1.对一级国家和我国国家投资的公共企业的债权 20
2.对我国省市政府投资的公共企业的债权 50
3.对二级国家和我国市以下政府投资的公共企业的债权 70
4.对其他公共企业的债权 100
(四)对一般企业和个人贷款
1.信用贷款、透支 100
2.担保贷款
(1)保证贷款
①商业银行及政府性银行保证 10
②非银行金融机构保证 50
③中国境内注册外资或中外合资银行保证 10
④中国境内注册的外资或中外合资非银行金融机构保证 50
⑤中国境外注册的金融机构保证
一级国家和地区 20
二级国家和地区 100
⑥国家特大型企业保证 50
⑦国家大型企业保证 70
⑧其他企业保证 100
⑨其他保证 100
(2)抵押贷款
①土地房屋产权转让抵押 50
②居住楼宇抵押贷款 50
③动产物业抵押 50
④其他抵押 100
(3)质押贷款
①人民币存单质押 0
②外币存单质押 10
③一级国家及地区和中国政府的国债质押 0
④二级国家及地区的国债质押 10
⑤现汇质押 10
⑥金融债券质押 10
⑦商业银行及政策性银行承兑票据贴现 10
⑧商业承兑汇票贴现 50
⑨其他质押 50
3.融资租赁 100
(五)同业拆借
1.对本国同业拆借
(1)商业银行 10
(2)非银行金融机构 50
(3)中国境内注册外资或中外合资银行 10
(4)中国境内注册外资或中外合资非银行金融机构 50
2.对中国境外注册的金融机构
一级国家和地区 20
二级国家和地区 100
(六)其他 100
六、表外资产成份与信用转换系数规定
项目 信用转换系数(%)
-------------------------------------------
1.等同于直接受信 100
2.和特定交易有关的或有项目 50
3.短期的可自动清偿和与贸易相关的由于货物
移动所产生的或有项目 20
4.回购协定 100
5.有追索权的资产销售 100
6.买入远期资产 100
7.部分缴付款项的股票和代表承诺一定损失的证券 100
8.超远期存款 100
9.票据发行的循环包销便利 50
10.初始期限为一年以下的可随时无条件取消的承诺 0
11.初始期限为一年或一年以上的其他承诺 50
12.利率、汇率合约 暂不考核
注:1.一级国家和地区是指OECD组织的成员国及沙特和香港地区
2.二级国家和地区是指OECD组织的成员国、沙特、香港以外的国家和地


附:三 表外项目释义
一、等同于直接信用形式
(一)一般负债担保
一般负债担保主要是指对国际融资业务开具的保函,包括:借款保函、透支保函。
1.借款保函指的是在国际借贷活动中,应借款人的要求,银行向贷款人出具的本息偿付保证。借款人若未能如期向贷款人偿付本息时,银行有义务代为偿付。
2.透支保函指的是银行为国内法人驻外机构向当地银行申请开立透支帐户而开具的银行保函,以保证申请人按照透支契约的规定及时补足透支金额。若申请人未能如期补足透支金额,开具透支保函的银行有义务代为补足透支金额。
(二)远期票据承兑和具有承兑性质的背书
1.远期票据承兑指的是银行作为票据承兑人,对票据完成承兑行为后,即成为票据的主债务人后,承担对票据的付款责任。
2.具有承兑性质的背书指的是银行对无追索权票据的背书行为。银行作为背书人将对被背书人承担票据的付款责任。
二、特定交易项下的或有项目
特定交易项下的或有项目包括:投标保函、履约保函、预付款保函、预留金保函、认股权证。
(一)投标保函指的是在工程项目进行招标时,担保银行应投标人的申请而开具给招标人的书面保证。若投标人未能履行契约中的义务,银行则承担支付赔偿责任。
(二)履约保函指的是担保银行应卖方申请而开具给买方的书面保证。若卖方未能履行契约时,银行则随时对买方支付赔偿金的责任。
(三)预付款保函指的是银行向买方提供担保,若卖方未能履行契约时,银行则承担向买方偿还已预付的款项及利息。
(四)预留金保函又称留置保函,指的是应卖方申请,担保银行开具给买方的留置保函。在某些合约条款中,规定合约价款的部分款项,待项目全部竣工后,才能付迄。这样,既保证卖方能够及时收到应收款项,又保证买方能够在卖方未全部履行义务时,向卖方进行追索。
(五)认股权证指的是可以凭其在规定日期内按协定价格向发行公司购入若干普通股的权利证书。
三、短期的可自动清偿和与贸易相关的或有项目
该项目主要指的是有优先索偿权的装运货物作抵押的跟单信用证(包括出口和进口跟单信用证)。
四、回购协定
回购协定指的是受信人将自己持有的有关资产(一般为证券),按协议规定的售价卖给授信人,并在协议规定的期限内,按协议规定的买价向授信人购回的一种短期融资行为。
五、有追索权的资产销售
资产销售指的是银行出售贷款债权行为。出售贷款债权,既可以减少银行贷款数额,从而降低风险资产,提高资本充足率,又能获取手续费收入。因买方对该项债权保有追索权,故银行仍需承担信用风险。
六、买入远期资产
和资产销售相对的,就是资产购入。若银行购入无追索权的贷款债权,银行就要承担该项资产所引致的全部信用风险;若购入有追索权的贷款债权,银行也要承担向售方(债务人)索偿或向前手追索的信用风险。
七、部分缴付款的股票和代表承诺一定损失的证券
(一)部分缴付款项的股票又称未缴足股票,指的是已认购而未缴足股款的股票。
(二)代表承诺一定损失的证券简称证券,一种融券行为,一般是指银行向证券投资人出借证券。
八、票据发行和循环包销便利
(一)票据发行便利,是一项具有法律约束力的中期授信承诺。根据这种承诺,受信人(票据发行人)可以用自己的名义发行短期票据,而授信人(包销银行)则需要承担已承诺的授信额度内的票据包买或给予备用信贷,以便使票据发行工作能顺利地完成,筹措到必要的资金。
(二)循环包销便利指的是银行保证证券承销机构在一定额度内可以循环承销的融资额度。银行负责承销未有售出的全部证券或提供等额的备用信贷。
九、初始期限为一年以下的可随时无条件取消的承诺
初始期限为一年以下的可随时无条件取消的承诺指的是已正式签约的为期一年以内而未曾动用授信额度或尚未正式签约的授信意向。
十、初始期限为一年或一年以上的其他承诺
初始期限为一年或一年以上的其他承诺指的是银行已与受信人正式签约,而资金尚未到位的部分授信承诺。
十一、利率、汇率合约(此项暂不列入考核内容)
(一)利率合约包括:单一货物的调换、基准利率的工具调换、远期利率协议、利率期货、利率买入期权以及类似的金融工具。
(二)汇率合约包括:交叉货币利率调换、远期外汇合约、货币期货、货币买入期权以及类似的金融工具。

附:四 商业银行资产负债比例监管报表(略)


附:五 商业银行资产负债比例管理考核办法

第一条 为了保证我国银行业的合法、稳健经营,进一步完善中国人民银行对商业银行的资产负债比例管理工作,特制定本办法。
第二条 资产负债比例管理监控、监测暂行指标执行情况以法人为单位进行考核。中国人民银行总行是各商业银行总行的考核行,中国人民银行有关分行可根据总行的授权对辖区内的商业银行进行考核;中国人民银行省、自治区、直辖市、计划单列市分行是辖区内商业银行分支机构的考核行,根据各商业银行总行对其分支机构的分解指标进行考核。
第三条 被考核的商业银行包括:中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、中国光大银行、华夏银行、中国投资银行、招商银行、广东发展银行、福建兴业银行、深圳发展银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、中国民生银行。
第四条 各指标均以会计科目和相应的专项统计数据进行归类计算、填报。
第五条 监控性指标是要求各行必须达到的指令性指标;监测性指标是参考性指标,是监控性指标的必要补充。两类指标都必须真实、及时、准确、完整地上报。
第六条 监控性指标中的资本充足率指标、国家商业借款指标、境外资金运用比例指标、单个贷款比例指标、贷款质量指标等按季考核;中长期贷款比例指标、资产流动性指标、存贷款比例指标、备付金比例指标、拆借资金比例指标等按月考核。
第七条 监测性指标中的风险加权资产比例指标、外汇资产比例指标、资本利润率指标、资产利润率指标、股东贷款比例指标、利息回收率指标均按季上报。
第八条 按季考核(或上报)的指标,各行总行必须在下一季度第一月的20日前,按月考核(或上报)的指标,各行总行必须在下一月10日前,报送人民银行银行司。各商业银行的分支机构向中国人民银行省、自治区、直辖市、计划单列市分行报送各项指标的时间,比照上述规定。
第九条 中国人民银行总行及省、自治区、直辖市、计划单列市分行有权对未遵守资产负债比例管理监控性指标比例和违反本办法的各商业银行总行及其分支机构依法进行处理。
第十条 资产负债比例管理监控、监测指标和该办法的解释权属于中国人民银行总行银行司。


关于暂停药品注册申请受理和咨询的通知

国家药监局


关于暂停药品注册申请受理和咨询的通知

药监注函[2002]231号



各省、自治区、直辖市药品监督管理局,解放军总后卫生部:

根据《中华人民共和国药品管理法》和《中华人民共和国药品管理法实施条例》,我局制定发布了《药品注册管理办法》(试行),将于2002年12月1日起施行。《中华人民共和国药品管理法实施条例》重新确定了新药的定义,设立了新药的监测期制度,并对各省级药品监督管理部门的药品注册管理职能作出新的规定。我局和各省、自治区、直辖市药品监督管理局对药品注册管理工作将依法作出较大调整。

为有利于各有关单位工作的调整,做好工作的衔接,经研究决定:

1.自2002年11月1日至12月1日,我局和各省、自治区、直辖市药品监督管理局暂停受理各类药品注册申请;各省、自治区、直辖市药品监督管理局对已经收到的品种,应当根据《药品注册管理办法》(试行)的规定重新进行审核。按照原《新药审批办法》规定的一类新药、抗艾滋病病毒的治疗药物、进口药品换证,暂按原规定受理。

2.为集中精力做好《药品注册管理办法》(试行)的培训工作,自2002年11月1日起,暂停药品注册申请的咨询。特此通知。


国家药品监督管理局药品注册司
二○○二年十月三十日

北京市城市房地产转让管理办法

北京市人民政府


北京市城市房地产转让管理办法


(2003年8月26日北京市人民政府第13次常务会议审议通过 2003年9月2日北京市人民政府令第135号公布)



第一章 总则

第一条 为了规范城市房地产转让行为,保障当事人的合法权益,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条 本市国有土地范围内的房地产转让,适用本办法。

本市城镇职工根据城镇住房制度改革政策购买公有住房、安居工程住房和集资合作建设的住房的,不适用本办法。

第三条 房地产转让,是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织,依法将房地产转移给他人的行为。

房地产转让人是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,国家和市人民政府另有规定的从其规定。

第四条 房地产转让包括下列方式:

(一)买卖;

(二)赠与;

(三)交换;

(四)以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织,使房地产权属发生变更的;

(五)因法人或者其他组织合并、分立,使房地产权属发生变更的;

(六)以房地产清偿债务的;

(七)法律、法规和规章规定的其他方式。

第五条 市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)主管本市房地产转让管理工作。区、县国土资源和房屋管理局(以下简称区、县国土房管局)负责本行政区域内房地产转让管理工作。

有关行政管理部门应当按照各自职责,依法对房地产转让实施监督和管理。

第六条 房地产转让应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第七条 本市逐步建立房地产交易信息披露制度。市国土房管局应当会同有关部门定期公布本市房地产交易指导信息。

第二章 一般规定

第八条 转让房屋的,该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让。

第九条 在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋,必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后,方可转让。

第十条 出让土地上的房屋在建工程转让的,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的25%以上。

以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,按照国家和本市有关规定执行。

第十一条 下列房地产,不得转让:

(一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的;

(二)依法收回土地使用权的;

(三)登记为共有的房地产,未经其他共有人书面同意的;

(四)权属有争议的;

(五)未经依法登记取得房地产权属证书的;

(六)法律、行政法规规定不得转让的其他情形。

第十二条 按照房屋建筑设计为独立成套(单元)的房屋,不得分割转让。

第十三条 房地产转让时,相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让;按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让。

第十四条 共有房地产买卖,在同等条件下,共有人享有优先购买权。

出卖已出租的房地产的,出卖人应当提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人享有优先购买权。出卖人未履行通知义务的,应当承担相应的民事责任。

第十五条 转让已出租的房地产的,受让人应当继续履行原租赁合同。但房地产出租前已依法抵押,为实现该抵押权转让房地产的,受让人不承担继续履行原租赁合同的义务。

第十六条 已购公有住房转让时,可以不征得原售房单位同意。

已购公有住房转让后,原售房单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。

第十七条 房地产转让时,除本办法第四条第(四)项、第(五)项规定的情形外,当事人应当签订书面转让合同。房地产转让合同应当包括下列内容:

(一)转让人和受让人的名称或者姓名、住所;

(二)房地产的坐落位置、四至范围和面积;

(三)房地产用途;

(四)房地产权属证书编号;

(五)买卖的价格或者交换的差价金额、清偿债务的金额;

(六)房地产交付的条件和日期;

(七)违约责任;

(八)争议解决方式;

(九)转让人和受让人约定的其他内容。

第十八条 房地产转让时,转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。转让人不履行告知义务的,应当承担相应的民事责任。

第十九条 房地产转让价格由转让人和受让人协商议定,但实行政府指导价的除外。

第二十条 房地产转让时,房地产转让人和受让人应当依法纳税。

第二十一条 房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内,向市或者区、县国土房管局申请办理房地产权属转移登记,并提交下列文件:

(一)房地产权属证书;

(二)转让当事人的身份证明,转让当事人是法人或者其他组织的,还应当出具对具体承办人员的授权委托书;

(三)转让合同或者与转让有关的法律文件;

(四)法律、法规和规章规定的其他文件。

境外法人、组织办理房地产转让登记时提交的文件,应当按规定经公证、认证,并提交经公证的中文译本。

第二十二条 市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请,对当事人提交的文件不齐备的,应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件;对当事人提交的文件齐备的,应当即时受理。

对符合登记条件的,自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记;对不符合登记条件的,应当书面告知当事人不予登记的理由。

第二十三条 房地产权属转移的日期,以市或者区、县国土房管局登记的日期为准。

第二十四条 房地产灭失、损毁的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人承担,但转让当事人另有约定的除外。

第二十五条 房地产开发企业应当对其出售的新建商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当与受让人在转让合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。

新建商品房在保修期限内再转让的,房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。

第二十六条 房地产转让当事人可以委托律师和房地产经纪机构代理房地产转让或者提供中介服务。

受托人应当忠实、勤勉地履行职责。因受托人过错给房地产转让当事人造成损失的,房地产转让当事人可以要求受托人承担赔偿责任。

第二十七条 市国土房管局应当归集房地产开发企业在从事商品房销售经营活动中的有关信用信息,并按照规定公布。

第三章 商品房预售

第二十八条 房地产开发企业取得预售许可后,方可预售商品房。

预售商品房,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证,属于预售经济适用住房的,应当取得城镇建设用地批准书;

(二)取得建设工程规划许可证件和施工许可证件;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上;

(四)已确定竣工日期,且满足市国土房管局公布的预售最长期限。

第二十九条 房地产开发企业申请商品房预售许可的,应当向市国土房管局提交下列文件:

(一)本办法第二十八条第二款第(一)项至第(四)项规定的证明文件;

(二)工商营业执照和企业资质等级证书;

(三)工程施工合同;

(四)商品房预售方案和分层平面图。

房地产开发企业申请办理经济适用住房预售许可的,还应当提交经济适用住房销售价格的批准文件。

第三十条 市国土房管局应当审核商品房预售申请,对申请人提交的文件不齐备的,应当一次性告知需补充提交的全部文件;对提交文件齐备的,应当即时受理。

对符合本办法第二十八条规定的,市国土房管局应当自受理商品房预售申请之日起10个工作日内核发商品房预售许可证;对不符合预售条件的,应当作出不同意预售的决定并说明理由。

市国土房管局应当将核发预售许可证的情况予以公布。

第三十一条 商品房预售许可证应当载明下列内容:

(一)房地产开发企业名称;

(二)预售许可证编号;

(三)预售商品房的建设工程规划许可证编号;

(四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积;

(五)土地的用途和使用期限;

(六)发证机关和发证日期。

第三十二条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时,房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

任何单位和个人不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。

第三十三条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后,方可发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动。

房地产开发企业发布商品房预售广告,应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号。

第三十四条 商品房预售可以按照套内建筑面积计价,也可以按照建筑面积计价或者按照套(单元)计价。但预售商品住宅的,应当按照套内建筑面积计价。

第三十五条 房地产开发企业在预售商品住宅之前,应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况:

(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;

(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;

(三)不分摊的共用部位。

共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后,房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。

其他商品房预售时,房地产开发企业应当明示共用建筑面积分摊情况。

第三十六条 预售商品房的,当事人应当签订书面合同。商品房预售合同应当包括下列内容:

(一)房地产开发企业和预购人名称或者姓名、住所;

(二)商品房预售许可证编号;

(三)商品房的坐落位置、结构、层高、建筑层数、阳台封闭情况;

(四)商品房的用途;

(五)土地使用权取得方式和期限;

(六)预售的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积;

(七)预售的面积和实测面积误差的处理方式;

(八)商品房附属设备和装修标准;

(九)交付条件和日期;

(十)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺;

(十一)申请办理商品房权属转移登记手续的约定;

(十二)违约责任;

(十三)争议解决方式;

(十四)当事人约定的其他内容。

第三十七条 房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的,在签订预售合同时,所收费用应当抵作房价款;未能签订预售合同的,房地产开发企业应当向预购人返还所收费用。

第三十八条 房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前,不得与他人签订同一商品房的预售合同。

第三十九条 预售已抵押的商品房,房地产开发企业应当通知抵押权人并将抵押情况告知预购人。

房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。

第四十条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记,并提交下列文件:

(一)房地产开发企业的营业执照和授权委托书;

(二)预购人身份证明复印件;

(三)商品房预售合同;

房地产开发企业在前款规定的期间内未申请预售登记的,预购人可以申请预售登记。

预售的商品房已抵押的,预售登记应当由房地产开发企业和预购人双方共同申请。

第四十一条 市或者区、县国土房管局应当审查预售登记申请,对符合下列条件的,在5个工作日内办理预售登记:

(一)房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称一致;

(二)该商品房在预售许可核准的范围内;

(三)该商品房未经预售登记;

(四)该商品房未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利;

(五)商品房预售合同上有当事人的签字或者盖章,当事人是自然人的应当签字,当事人是法人或者其他组织的应当盖章。

第四十二条 商品房预售登记后,房地产开发企业与预购人变更预售标的物或者解除预售合同的,应当签订合同变更或者解除预售合同的协议,并依照本办法第四十条规定,由双方共同到原登记机关办理变更或者解除预售登记手续。

第四十三条 房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房,不得擅自变更。

房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的,应当书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。

第四十四条 预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:

(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;

(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。

第四十五条 房地产开发企业预售商品房时设置样板间的,在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的,实际交付的商品房应当与样板间一致。

第四十六条 商品房竣工后,房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘,并提供下列文件:

(一)商品房预售面积测绘技术报告书;

(二)商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的,说明文件的内容应当与依照本办法第三十五条规定公示的内容一致;根据本办法第四十三条第二款规定变更建设工程规划许可证内容,致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的,还应当提供相应的批准规划变更的文件。

受委托的测绘单位应当按照国家和本市有关技术规范进行实测,并出具商品房面积实测技术报告书和每套房屋的面积实测数据表。测绘单位对测绘成果质量承担责任。

房地产开发企业应当允许购房人查询商品房面积实测技术报告书。

第四十七条 预售商品房按照套内建筑面积计价的,预售合同中载明的预售的套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时,按照合同约定的方式处理。合同中未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款。

(二)面积误差比绝对值超出3%的,预购人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的,实测面积大于合同约定的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由预购人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归预购人。实测面积小于合同约定的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还预购人;超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。

本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘以100%。

第四十八条 预售商品房按照建筑面积计价的,预售合同中载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时,按照合同约定的方式处理。合同未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:

(一)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款;

(二)建筑面积误差比绝对值超出3%的,依照本办法第四十七条第一款第二项的规定执行;

(三)建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)、套内建筑面积误差比绝对值超出3%的,购房人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息;购房人不退房的,根据实测面积结算房价款。

第四十九条 预售商品房按照套(单元)计价的,商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。

按照套(单元)计价的预售商品房实际交付时,房屋的套型与设计图纸一致,相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的,总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的,按照合同约定的方式处理;合同未作约定的,由当事人协商解决;协商不成的,可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

第五十条 房地产开发企业交付预售商品房,应当符合下列条件:

(一)取得建筑工程竣工验收备案表;

(二)取得商品房面积实测技术报告书;

(三)预售合同约定的其他交付条件。

房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时,房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件;交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

第五十一条 已经取得商品房预售许可的项目依法转让的,项目受让人应当按照本办法第二十九条的规定申请预售许可。原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知预购人,预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售合同。

预购人未解除预售合同的,预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务,由项目受让人承担。

第四章 法律责任

第五十二条 违反本办法第十条第一款和第二十八条、第二十九条规定擅自转让房地产开发项目或者擅自预售商品房的,由市或者区、县国土房管局按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的,应当承担相应不利的民事法律后果。

第五十三条 违反本办法第三十二条第二款规定,伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的,由市国土房管局依法收缴伪造、涂改的预售许可证,并处3万元以下罚款,造成损失的,依法承担相应的民事责任;情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法处理。

第五十四条 违反本办法,按照规划、广告、价格管理等法律、法规和规章的规定应当予以行政处罚的,由规划、工商行政和价格主管部门依法处理。

第五十五条 市和区、县国土房管局在房地产转让行政管理工作中不履行或者不适当履行法定职责的,由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附则

第五十六条 市国土房管局可以根据本办法第十七条、第三十六条的规定拟订房地产买卖和商品房预售的合同示范文本。

第五十七条 本办法自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府发布的《北京市贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》、1988年9月15日市人民政府发布的《北京市房屋买卖管理暂行规定》同时废止。