三门峡市人民政府关于印发三门峡市住宅专项维修资金管理办法的通知
三门峡市人民政府关于印发三门峡市住宅专项维修资金管理办法的通知
三政〔2011〕31号
各县(市、区)人民政府,开发区、产业集聚区管理委员会,市人民政府各部门
现将《三门峡市住宅专项维修资金管理办法》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。
二○一一年四月十一日
三门峡市住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为建立住宅维修保障机制,保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和运行,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号),结合实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井道等。
本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括:电梯、共用照明、消防设施、小区内给排水管道、供热管网、供冷管网、燃气管网、供电线路、通信线路、加压水泵、水箱、锅炉、落水管、排水设施、绿地、道路、路灯、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、垃圾设施、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋及构筑物等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 市、县(市、区)住房城乡建设行政主管部门会同同级财政部门,负责本行政区域内的住宅专项维修资金的指导和监督工作。
市、县(市、区)住房城乡建设行政主管部门指定的住宅专项维修资金管理机构(以下简称住宅专项维修资金管理机构)具体负责代管住宅专项维修资金的日常管理和业主大会自主管理住宅专项维修资金的监督指导工作。
第二章 交 存
第六条 一个物业管理区域内有两个(含两个)以上业主的住宅业主、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主,以及出售公有住房的单位,应当建立住宅专项维修资金。
第七条 住宅或非住宅的业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。
市住房城乡建设行政主管部门根据本地住宅建筑安装工程造价,制定并公布市区首期住宅专项维修资金交存标准;若遇全市住宅建筑安装工程每平方米造价有较大变化时,可适时进行调整。
出售公有住房的,由售房单位从售房款中提取30%交存首期住宅专项维修资金。
第八条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第九条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
房屋自办理初始登记之日起2年内仍未售出的,由开发建设单位代交该房屋的住宅专项维修资金;待该房屋售出时,再由开发建设单位足额扣回。代交和扣回的住宅专项维修资金不计入开发建设单位的销售成本和收入。
公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内,将提取的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
第十条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付购买人。
第十一条 住宅专项维修资金实行业主大会自主管理或者住宅专项维修资金管理机构代管的方式。
业主大会成立前,业主交存的住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代管。
业主大会成立后,住宅专项维修资金可以由业主大会自主管理,也可以委托住宅专项维修资金管理机构代管。由业主大会自主管理的,应召开业主大会,经该物业管理区域内住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主大会授权业主委员会负责住宅专项维修资金的日常管理。
已售公有住房提取的住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构负责管理。
第十二条 住宅专项维修资金管理机构或者业主大会应当在所在地委托商业银行作为住宅专项维修资金专户管理银行,并开立住宅专项维修资金专户。住宅专项维修资金专户管理银行应当通过招标投标的方式确定。
开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按幢、房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
第十三条 由业主大会自主管理住宅专项维修资金的,住宅专项维修资金管理机构应当将代管的住宅专项维修资金划转业主大会开立的住宅专项维修资金专户。
业主大会自主管理住宅专项维修资金的,应当接受所在地住房城乡建设行政主管部门的监督。
第十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当由业主续交。
续交住宅专项维修资金,可以一次性足额续交,也可以分期续交;分期续交次数不应超过2次,续交总期限不应超过180日。
已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定,并组织实施;未成立业主大会的,续交方案由住房城乡建设行政主管部门制定,并组织实施。
第十五条 住宅专项维修资金自交存之日起,按照国家规定的银行存款利率计息,由住宅专项维修资金管理机构或者业主大会与专户管理银行按年结存到户。
住宅专项维修资金交存第一年按银行同期活期存款利率计息;一年后,按不低于银行同期一年期定期存款利率计息。
第十六条 房屋共用设施设备报废后回收的残值,应当用于补充住宅专项维修资金。
业主按照规定办理有关手续后,利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金,但业主大会另有规定的除外。
第十七条 房屋所有权转让时,出让人应当向受让人说明住宅专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权在转让的同时进行变更,受让人应当以结余的住宅专项维修资金的同等数额支付给出让人。当事人之间关于住宅专项维修资金另有约定的,从其约定。
第十八条 房屋灭失的,按照下列规定返还住宅专项维修资金
一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主
二)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。
第三章 使 用
第十九条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。
业主应当自觉履行对住宅共用部位、共用设施设备的爱护义务;物业服务企业应当按照物业服务合同约定,承担住宅共用部位、共用设施设备的日常维护、养护管理。
第二十条 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,按照下列规定分摊
一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊
用于小区共用设施设备维修、更新和改造的,由小区业主按照其拥有物业建筑面积的比例承担,并从小区业主交存的住宅专项维修资金中列支
用于专属整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的,由该幢楼业主按照其拥有物业建筑面积的比例承担,并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支
用于专属一个单元内共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的,由该单元内业主按照其拥有物业建筑面积的比例承担,并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。
二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,按照相关楼幢建筑面积从公有住房住宅专项维修资金专户分账中按比例分摊。公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金不足时,差额部分由相关业主按照各自拥有物业建筑面积从维修资金分户账中按比例分摊。
三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业,再按照本条第(一)项、第(二)项规定分摊。
四)住宅共用部位、公用设施设备维修、更新和改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或公有住房的,由开发建设单位或者公有住房售房单位按照未售出商品住宅、非住宅或公有住房的建筑面积分摊费用。
第二十二条 住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代管的,其使用按照以下程序办理
一)业主委员会(相关业主)或者物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议
二)业主委员会(相关业主)在物业管理区域内的适当位置公示使用建议,公示时间不少于15日
三)业主大会通过使用建议;未成立业主大会的,由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议;业主委员会(相关业主)在物业管理区域内的适当位置公示通过的使用建议,公示时间不少于7日
四)业主委员会(相关业主)或者物业服务企业组织实施使用方案
五)业主委员会(相关业主)或者物业服务企业持有关材料,向住宅专项维修资金管理机构申请列支
六)住宅专项维修资金管理机构审核同意后,5个工作日内按规定程序划转住宅专项维修资金
七)业主委员会(相关业主)在物业管理区域内的适当位置公示住宅维修项目质量验收报告和维修费用决算情况,公示时间不少于10日。
第二十三条 住宅专项维修资金由业主大会自主管理的,其使用按照以下程序办理
一)业主委员会(相关业主)或者物业服务企业提出使用建议
二)业主委员会在物业管理区域内的适当位置公示使用建议,公示时间不少于15日
三)业主大会通过使用建议,并在物业管理区域内的适当位置公示,公示时间不少于7日
四)业主委员会或者物业服务企业组织实施使用方案
五)业主委员会持使用方案报住宅专项维修资金管理机构备案;住宅专项维修资金管理机构发现不符合本办法规定和使用方案的,应当责令改正
六)业主委员会向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知
七)住宅专项维修资金专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位
八)业主委员会在物业管理区域内的适当位置公示房屋维修项目质量验收报告和维修费用决算情况,公示时间不少于10日。
第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备发生突发性损坏,不及时维修将严重影响业主使用或者危及住宅安全的,有业主委员会的,由业主委员会先行组织维修;没有业主委员会的,由相关业主推选的2名以上(含2名)业主代表先行组织维修,所发生费用按照本办法第二十一条规定分摊。
发生前款情况后,因故未按规定先行组织维修的,经相关业主同意,住宅专项维修资金管理机构可以组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中,涉及已售公有住房的,还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条 使用住宅专项维修资金进行维修、更新和改造项目应当签订施工合同,鼓励通过公开、公平、公正的竞争招标方式选定具有相应资质的维修施工单位。维修项目费用较小的,可以采取简易方式选定维修施工单位。
第二十六条 业主大会或者相关业主,可以委托专业中介机构对维修、更新和改造工程实施监理及对工程造价进行审核,相关费用计入维修、更新和改造成本。
第二十七条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支
一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十八条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债;购买国债时,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期;购买国债的增值收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第四章 监督管理
第二十九条 住宅专项维修资金管理机构或者专户管理银行应当每年至少一次向业主、公有住房售房单位发送住宅专项维修资金对账单,告知住宅专项维修资金的交存、使用情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。
第三十条 住宅专项维修资金管理机构或者专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,随时接受业主、共有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益、账面余额的查询。
第三十一条 住宅专项维修资金管理机构应当使用省财政厅统一印制的住宅专项维修资金专用票据。
住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行。
第三十二条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十三条 住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代管的,代管机构应当每年进行一次审计部门的审计,并接受住房城乡建设行政主管部门、财政部门和业主委员会或业主的监督。
住宅专项维修资金由业主大会管理的,应当成立由业主代表组成的住宅专项维修资金监督小组,定期检查和监督住宅专项维修资金情况。住房城乡建设行政主管部门和财政部门应当加强指导、监督工作,保障住宅专项维修资金的安全。
第五章 法律责任
第三十四条 公有住房售房单位有下列行为之一的,由市、县(市、区)住房城乡建设行政主管部门责令限期改正
一)未按规定交存住宅专项维修资金的
二)未按规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十五条 业主不按照规定或业主大会的决议续交、补建维修资金,或者拒不分摊维修、更新和改造费用的,业主大会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。
第三十六条 违反本办法规定的其他行为,按照国家有关法律、法规、规章的规定予以处理。
第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法提起行政复议或者行政诉讼。
第三十八条 国家机关工作人员在住宅专项维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法予以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十九条 本办法实施前,商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的,应当补建。
第四十条 本办法自发布之日起施行。