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关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济/汪顺生

时间:2024-07-22 14:39:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8205
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关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济


在二手商品住宅买卖过程中,经常会遇到出卖人的户口迁移问题,由于个别出卖人法律意识的淡薄和信用的缺乏,往往在商品住宅买卖交易完成后,仍不迁出户口,使得买受人不能及时迁入户口,影响了生活、学习和工作,并影响了房屋的再次处分权,引发矛盾。本文就二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济问题进行探讨。

一、户口迁移的合同救济

根据上海市高级人民法院文件精神,户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围,不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同,买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。这样,势必影响了买受人的权益。因此,为了使出卖人在房屋买卖交易完成后,及时迁移户口,往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口,则每延期一天,按合同总价的万分之几向买受人支付违约金。这样一来,出卖人从经济角度考虑,大都能按合同规定时间将户口迁移,以免被追溯违约金。

二、户口迁移违约金案件审理存在的问题

如上所述,由于买卖双方在合同中增加了户口迁移的违约条款,绝大多数情况下,出卖人都能自觉履行合同,按时将户口迁移。但也有一些出卖人不按时迁移户口,导致诉讼发生,买受人向出卖人追溯违约金。由于各个案件标的不同,违约的原因不同,使得同类案件的判决结果大相径廷,出现了同案不同判的结果。甚至出现一次判决后,出卖人无正当理由仍不迁移户口的情况,发生累讼的现象,既不能有效维护买受人的合法权益,也浪费了审判资源。

三、法院审判时应当正确确定违约金的金额

这类案件案情虽然简单,但正确确定违约金的金额,对解决纠纷极为重要。有以下几点应当把握:

1、查明出卖人违约的原因

这类案件通常在诉讼过程中,出卖人的户口仍未迁移。有的是由于客观原因暂时无法迁移,如出卖人在出售房屋时同时又重新购买了二手房,新购二手房原业主户口尚未迁移,其户口无法迁移;有的是突发重病,无法及时办理;也有的是无理不迁。

2、合理确定违约金的计算期限

一般情况下,违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移之日起算到实际迁移之日。如果确实是由于不可抗力或出售人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口,则应扣除上述事件影响的期间。如判决时,出卖人尚未迁移户口,应暂计到判决生效的支付日。

3、合理确定违约金的金额

目前,在实际中,当事人约定的违约金高低各不相同,有的约定为总房价的万分之五,有的约定为总房价的千分之五。而有的法院在判决时,将金额大幅降低为万分之一,有的则是随意定一个总额,对出卖人的违约行为不能给予有效的制裁,造成案件结案,户口仍未迁移。

笔者认为,关于违约金约定过高是否需要调低的问题,应当把握以下三点: 一是看出卖人主观过错的大小;二是看出卖人是否要求降低;三是看约定金额是否显失公平。一般可以银行同期贷款利率的一到四倍为限较为合理。对于在案件审理过程中,能立即迁移户口者,可判下限,对于无正当理由拒不迁移者,可判上限。

总之,正确合理地审理因户口迁移引起的追索违约金案件,应当本着着重调解的原则,尽量让出卖人在审理案件过程中及时迁移户口,同时给予买受人必要而合理的补偿,以维护法律的公正和合同的严肃性。

湖南省商品修理、更换、退货责任规定(修正)

湖南省人大常委会


湖南省商品修理、更换、退货责任规定(修正)
湖南省人大常委会


(1995年10月31日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 根据1997年4月2日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议《关于修改〈湖南省商品修理、更换、退货责任规定〉的决定》修正)

第一章 总 则
第一条 为了明确商品修理、更换、退货责任,保护消费者、经营者的合法权益,维护社会经济秩序,根据《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定,结合本省实际,制定本规定。
第二条 在本省行政区域内经营者向消费者销售经过加工、制作用于生活消费的商品因质量问题引起的修理、更换、退货责任,适用本规定;用于农业生产消费的商品因质量问题引起的修理、更换、退货责任,参照本规定执行。
经营者向消费者销售商品有书面合同的和因商品存在质量缺陷导致消费者人身财产损害的以及药品、建筑物的质量责任,依照有关法律、法规的规定处理。
第三条 县级以上人民政府(含省人民政府派出机关,下同)技术监督行政管理部门负责本行政区域内的因质量问题引起的商品修理、更换、退货的监督管理工作,工商行政管理部门和其他有关行政管理部门,依照法律、法规,按照各自的职责范围,做好商品修理、更换、退货的有关
监督管理工作。

第二章 责任的承担
第四条 经营者销售商品时应当遵守下列规定:
(一)向消费者出具购货凭证;
(二)向消费者如实推介产品性能及使用、维护、保管技术要求;对可能危及人身财产安全的商品,向消费者说明正确使用的方法以及防止危害发生的方法;
(三)销售可以修理的耐用消费品,向消费者出具维修凭证。
经营者违反前款规定之一的,消费者有权拒绝与经营者进行交易。
第五条 售出的商品有下列情形之一的,经营者应当对消费者承担修理、更换、退货责任:
(一)不具备商品应当具备的使用性能而事先未作说明的;
(二)不符合在商品或者包装上注明采用的产品标准的;
(三)不符合以商品说明书、实物样品等方式表明的质量状况的。
第六条 售出的商品出现质量问题,属于生产者或者销售该商品的其他经营者的责任的,经营者依照本规定对消费者承担商品修理、更换、退货责任后,有权依法向责任者追偿。
第七条 售出的商品经依法认定为假冒、劣质的或者无产品名称、厂名、厂址的,经营者必须无条件地承担退货责任。

第八条 售出的商品有下列情形之一的,经营者不承担修理、更换、退货责任:
(一)明示处理品或者等外品销售的;
(二)超过商品修理、更换、退货责任期限的;
(三)售后出现不可抗力造成损坏的;
(四)消费者违反商品使用说明书规定,使用、维护、保管不当或者擅自拆装造成损坏的;
(五)消费者不能提供购货凭证等指明经营者的。

第三章 责任期限与履行方式
第九条 耐用消费品自购买之日起十五日内、其他消费品自购买之日起七日内,有本规定第五条所列情形之一的,消费者可以选择要求该商品的经营者退货、更换或者修理商品。
第十条 耐用消费品自购买之日起超过十五日不满三十日、其他消费品自购买之日起超过七日不满十五日,有本规定第五条所列情形之一的,消费者可以自主选择要求该商品的经营者更换或者修理商品。
第十一条 耐用消费品自购买之日起超过三十日不满十二个月、其他消费品自购买之日起超过十五日不满三个月,有本规定第五条所列情形之一的,消费者可以要求该商品的经营者负责修理。
第十二条 商品修理、更换、退货责任期限从经营者销售商品开具购货凭证之日起计算。由于不可抗力或者其他正当理由耽误期限的,所延误的时间不计算在责任期限内。
第十三条 商品修理、更换、退货责任期限,法律、行政法规有规定的,从其规定;法律、行政法规没有规定,国家产品技术标准有规定的,按照国家产品技术标准的规定执行;法律、行政法规、国家产品技术标准均没有规定的,按照本规定第九条、第十条、第十一条执行。
生产者、经营者向消费者许诺的商品修理、更换、退货责任期限高于前款规定的,按照许诺期限执行。
第十四条 经营者负责修理责任期限内的商品,应当使用符合该产品技术要求的零部件。商品经两次修理后仍不具备合格产品的使用性能的,消费者可以自主选择要求该商品经营者更换商品或者退货。
经营者负责修理责任期内的商品,不得向消费者收取修理费用。
经营者因缺少零部件或者因技术原因在二个月无法修复责任期限内的商品,消费者要求更换商品的,经营者应当准许更换;无商品更换时,消费者要求退货的,经营者应当准许退货。
第十五条 经营者履行商品更换责任,更换同一品牌、规格和型号的商品,不受价格变动影响;更换经消费者认可的同一品牌中的不同规格、不同型号的商品或者同类不同品牌的商品,按照更换商品时的销售价格找补差价款。
经营者履行商品更换责任,应当向消费者出具更换凭证。更换后的商品修理、更换、退货责任期限从更换之日起重新计算。
第十六条 经营者履行退货责任,应当将该商品的原销售价款当即一次退还消费者。
第十七条 经营者履行大件商品修理、更换、退货责任,应当同时承担消费者支出的运输等合理费用。

第四章 争议的解决
第十八条 因商品修理、更换、退货发生纠纷,消费者与经营者可以协商或者请求保护消费者权益的组织调解解决,可以向当地技术监督行政管理部门或者工商行政管理部门及其他有关行政管理部门申诉;可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。
第十九条 仲裁机构作出的质量责任争议调解书或者裁决书,当事人必须履行。当事人一方在规定期限内不履行仲裁决定的,另一方当事人可以申请人民法院执行。
第二十条 因商品修理、更换、退货争议需对争议商品的质量进行检验的,检验委托人可以申请技术监督行政管理部门依法设置的或者授权的检验机构进行检验。检验结果为判定商品质量责任的依据。检验费由责任方承担。

第五章 罚 则
第二十一条 经营者未依照本规定履行商品修理、更换、退货责任的,或者履行商品修理责任时使用不符合该产品技术要求的零部件的,由技术监督行政管理部门或者工商行政管理部门按照《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定处理。
第二十二条 经营者对行政处罚决定不服的,可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定,申请复议或者向人民法院提起行政诉讼。
第二十三条 从事商品修理、更换、退货监督管理的国家工作人员徇私舞弊、玩忽职守、包庇经营者侵害消费者合法权益的,由其所在单位或者有关主管部门给予行政处分,情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第二十四条 本规定所称大件商品、耐用消费品的范围,由省人民政府技术监督行政管理部门会同有关行政管理部门确定并公告。
第二十五条 本规定自1996年3月15日起施行。

附:湖南省人民代表大会常务委员会关于修改《湖南省商品修理、更换、退货责任规定》的决定

(1997年4月2日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过)

决定
湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议审议了湖南省人民政府关于《湖南省商品修理、更换、退货责任规定修正案(草案)》的议案,按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定,决定对《湖南省商品修理、更换、退货责任规定》作如下修改:
第二十一条、第二十二条合并,修改为:“经营者未依照本规定履行商品修理、更换、退货责任或者履行商品修理责任时使用不符合该产品技术要求的零部件的,由技术监督行政管理部门或者工商行政管理部门按照《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国消费者权益保护法
》的有关规定处理。”
本决定自公布之日起施行。
《湖南省商品修理、更换、退货责任规定》根据本决定作相应的修正,重新公布。



1997年4月2日

关于调整企业人力资源管理人员职业标准有关内容的通知

劳动和社会保障部办公厅


关于调整企业人力资源管理人员职业标准有关内容的通知

劳社厅发〔2005〕8号


各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅(局),国务院有关部门劳动保障工作机构:
依据《中华人民共和国劳动法》,我部于2001年发布施行了《企业人力资源管理人员国
家职业标准》。为适应社会经济发展和技术进步的需求,根据企业人力资源管理人员职业发展
状况,我部组织专家论证后,对《企业人力资源管理人员国家职业标准(试行)》中高级人力
资源管理师(国家职业资格一级)和人力资源管理师(国家职业资格二级)的申报条件进行
了相应的修订,现印发施行。
《企业人力资源管理人员国家职业标准(试行)》中高级人力资源管理师(国家职业资格
一级)和人力资源管理师(国家职业资格二级)原相应申报条件停止执行。

二○○五年十月十七日


《企业人力资源管理人员国家职业标准(试行)》申报条件

一、高级人力资源管理师(国家职业资格一级)
凡具备以下条件之一者,均可申报高级人力资源管理师:
(一)取得人力资源管理师职业资格证书后,从事本职业工作3年以上,经高级人力资源
管理师正规培训达到规定标准学时数,并取得毕(结)业证书者。
(二)具有博士学位(含同等学历),从事本职业工作3年以上,经高级人力资源管理师正
规培训达到规定标准学时数,并取得毕(结)业证书者。
(三)具有硕士学位(含同等学历),从事本职业工作6年以上,经高级人力资源管理师正
规培训达到规定标准学时数,并取得毕(结)业证书者。
(四)具有学士学位(含同等学历),从事本职业工作9年以上,经高级人力资源管理师正
规培训达到规定标准学时数,并取得毕(结)业证书者。
二、人力资源管理师(国家职业资格二级)
凡具备以下条件之一者,均可申报人力资源管理师:
(一)取得助理人力资源管理师职业资格证书后,从事本职业工作3年以上,经人力资源
管理师正规培训达到规定标准学时数,并取得毕(结)业证书者。
(二)具有博士学位(含同等学历),经人力资源管理师正规培训达到规定标准学时数,并
取得毕(结)业证书者。
(三)具有硕士学位(含同等学历),从事本职业工作3年以上,经人力资源管理师正规培
训达到规定标准学时数,并取得毕(结)业证书者。
(四)具有学士学位(含同等学历),从事本职业工作6年以上,经人力资源管理师正规培
训达到规定标准学时数,并取得毕(结)业证书者。
(五)具有大专学历,从事本职业工作8年以上,经人力资源管理师正规培训达到规定标
准学时数,并取得毕(结)业证书者。
(六)从事本职业工作10年以上,经人力资源管理师正规培训达到规定标准学时数,并取
得毕(结)业证书者。