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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

时间:2024-07-04 09:40:37 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8968
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

湘潭市固定资产投资项目节能评估和审查试行办法

湖南省湘潭市人民政府办公室


湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市固定资产投资项目节能评估和审查试行办法的通知



各各县(市)区人民政府,市直机关各单位,市属及驻市各企事业单位、大中专院校,各人民团体:
《湘潭市固定资产投资项目节能评估和审查试行办法》已经市人民政府同意,现予印发,请认真遵照执行。



二○一一年一月二十六日




湘潭市固定资产投资项目节能评估和审查试行办法

第一章 总 则
第一条 为加强固定资产投资项目用能管理,促进科学合理利用能源和“两型社会”建设,提高能源利用效率,从源头上杜绝能源浪费,根据《中华人民共和国节约能源法》、《国务院关于加强节能工作的决定》(国发〔2006〕28号)和《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》(国家发展改革委令第6号,2010年)的精神,结合实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于市、县(市)区各级人民政府发展改革部门管理的在我市境内建设的固定资产投资项目。
第三条 本办法所称节能评估,是指根据节能法规、标准,对固定资产投资项目的能源利用是否科学合理进行分析评估,并编制节能评估报告书、节能评估报告表(以下统称节能评估文件)或填写节能登记表的行为。
本办法所称节能审查,是指根据节能法规、标准,对项目节能评估文件进行审查并形成审查意见,或对节能登记表进行登记备案的行为。
第四条 固定资产投资项目节能评估文件及其审查意见、节能登记表及其登记备案意见,作为项目审批、核准、备案或开工建设的前置性条件以及项目设计、施工和竣工验收的重要依据。
未按本办法规定进行节能审查,或节能审查未获通过的固定资产投资项目,项目审批、核准、备案机关不得审批、核准、备案,建设单位不得开工建设,已经建成的不得投入生产、使用。
第二章 节能评估
第五条 固定资产投资项目节能评估按照项目建成投产后年能源消费量实行分类管理。
(一)年综合能源消费量3000吨标准煤以上(含3000吨标准煤,电力折算系数按当量值,下同),或年电力消费量500万千瓦时以上,或年石油消费量1000吨以上,或年天然气消费量100万立方米以上的固定资产投资项目,应单独编制节能评估报告书。
(二)年综合能源消费量1000至3000吨标准煤(不含3000吨,下同),或年电力消费量200万至500万千瓦时,或年石油消费量500至1000吨,或年天然气消费量50万至100万立方米的固定资产投资项目,应单独编制节能评估报告表。
(三)上述条款以外的项目,应填写节能登记表。
第六条 固定资产投资项目节能评估报告书应包括下列内容:
(一)评估依据;
(二)项目概况;
(三)能源供应情况评估,包括项目所在地能源资源条件以及项目对所在地能源消费的影响评估;
(四)项目建设方案节能评估,包括项目选址、总平面布置、生产工艺、用能工艺和用能设备等方面的节能评估;
(五)项目能源消耗和能效水平评估,包括能源消费量、能源消费结构、能源利用效率等方面的分析评估;
(六)节能措施评估,包括技术措施和管理措施评估;
(七)存在问题及建议;
(八)结论。
节能评估文件和节能登记表应按照本办法附件要求的内容深度和格式编制或填写。
第七条 固定资产投资项目建设单位应委托有能力的机构编制节能评估文件,节能评估机构应在规定时间内完成评估文件。项目建设单位可自行填写节能登记表。
第八条 各项目建设单位和节能审查机关可委托符合以下要求的节能评估机构进行节能评估、审查工作:
(一)具有国家发展改革委认定的工程咨询资质;
(二)具有相关专业高级技术职称(电力、热能等专业)并承担节能评估工作的人员不少于5人;
(三)负责人应具备高级专业技术职称,并从事节能相关工作3年以上。
国家、省有新的规定,从其规定。
第九条 编制节能评估报告书和节能评估报告表的服务费依法按有关规定收取。
第三章 节能审查
第十条 固定资产投资项目节能审查按照项目管理权限实行分级管理。须国、省发展改革委审批、核准或备案的项目,由市发展改革委按程序报国、省发展改革委进行节能审查;市发展改革委审批、核准或备案的项目,其节能审查由市发展改革委负责;县(市)区发展改革部门审批、核准或备案的项目,其节能审查由县(市)区发展改革部门负责。享受市级或县级项目管理权限的高新区、示范区的节能审查按项目管理权限负责。
第十一条 按照有关规定实行审批、核准或备案的固定资产投资项目,建设单位应在报送可行性研究报告或项目申请报告时,一同报送节能评估文件提请审查或报送节能登记表进行登记备案。
第十二条 节能审查机关收到项目节能评估文件后,要委托有关机构进行评审,形成评审意见,作为节能审查的重要依据。
接受委托的评审机构应在节能审查机关规定的时间内提出评审意见。评审机构在进行评审时,可以要求项目单位就有关问题进行说明或补充材料。
第十三条 固定资产投资项目节能评估文件评审费用由节能审查机关同级财政安排,标准按照国家有关规定执行。
第十四条 节能审查机关主要依据以下条件对项目节能评估文件进行审查:
(一)节能评估依据的法律、法规、标准、规范、政策等准确适用;
(二)节能评估文件的内容深度符合要求;
(三)项目用能分析客观准确,评估方法科学,评估结论正确;
(四)节能评估文件提出的措施建议合理可行。
第十五条 节能审查机关应在收到固定资产投资项目节能评估报告书后7个工作日内、收到节能评估报告表后5个工作日内形成节能审查意见,应在收到节能登记表后3个工作日内予以登记备案。
节能评估文件委托评审的时间不计算在前款规定的审查期限内,节能审查(包括委托评审)的时间不得超过项目审批、核准或备案时限。
第十六条 固定资产投资项目的节能审查意见,与项目审批、核准或备案文件一同印发。
第十七条 项目建设单位应当严格按照经批准的节能评估报告书或节能评估报告表所提出的节能方案开展初步设计和施工图设计。
在后续初步设计、施工图设计或建设过程中,用能工艺、设备及能源品种等建设内容发生重大变更,或能源消耗总量超过节能审查批准意见能源消耗总量10%(含)以上的固定资产投资项目和申请重新审批、核准或申请核准文件延期的,应重新编制相应的节能文件报原审查机关审查。
第四章 监管和处罚
第十八条 在固定资产投资项目设计、施工及投入使用过程中,节能审查机关负责对节能评估文件及其节能审查意见、节能登记表及其登记备案意见的落实情况进行监督检查。
第十九条 建设单位以拆分项目、提供虚假材料等不正当手段通过节能审查的,由节能审查机关撤销对项目的节能审查意见或节能登记备案意见,由项目审批、核准或备案机关撤销对项目的审批、核准或备案。
第二十条 节能评估文件编制机构弄虚作假,导致节能评估文件内容失实的,由节能审查机关责令改正,并依法予以处罚。
第二十一条 负责节能评审、审查、验收的工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守,导致评审结论严重失实或违规通过节能审查的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十二条 负责项目审批、核准或备案的工作人员,对未进行节能审查或节能审查未获通过的固定资产投资项目,违反本办法规定擅自审批、核准或备案的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十三条 对未按本办法规定进行节能评估和审查,或节能审查未获通过,擅自开工建设或擅自投入生产、使用的固定资产投资项目,由节能审查机关责令停止建设或停止生产、使用,限期改造;不能改造或逾期不改造的生产性项目,由节能审查机关报请市、县(市)区人民政府按照国务院规定的权限责令关闭;并依法追究有关责任人的责任。
第二十四条 参与节能评估、审查的工作人员,应严格执行国家法律法规和技术规范的有关规定,对在评估、审查过程中玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究相关责任。
第五章 附 则
第二十五条 本办法自2011年3月1日起施行。

附件:1. 固定资产投资项目节能评估报告书内容深度要求
2. 固定资产投资项目节能评估报告表
3. 固定资产投资项目节能登记表

附件1

固定资产投资项目节能评估报告书内容深度要求

一、评估依据
相关法律、法规、规划、行业准入条件、产业政策,相关标准及规范,节能技术、产品推荐目录,国家明令淘汰的用能产品、设备、生产工艺等目录,以及相关工程资料和技术合同等。
二、项目概况
(一)建设单位基本情况。建设单位名称、性质、地址、邮编、法人代表、项目联系人及联系方式,企业运营总体情况。
(二)项目基本情况。项目名称、建设地点、项目性质、建设规模及内容、项目工艺方案、总平面布置、主要经济技术指标、项目进度计划等(改、扩建项目需对项目原基本情况进行说明)。
(三)项目用能概况。主要供、用能系统与设备的初步选择,能源消耗种类、数量及能源使用分布情况(改、扩建项目需对项目原用能情况及存在的问题进行说明)。
三、能源供应情况分析评估
(一)项目所在地能源供应条件及消费情况。
(二)项目能源消费对当地能源消费的影响。
四、项目建设方案节能评估
(一)项目选址、总平面布置对能源消费的影响。
(二)项目工艺流程、技术方案对能源消费的影响。
(三)主要用能工艺和工序,及其能耗指标和能效水平。
(四)主要耗能设备,及其能耗指标和能效水平。
(五)辅助生产和附属生产设施及其能耗指标和能效水平。
五、项目能源消耗及能效水平评估
(一)项目能源消费种类、来源及消费量分析评估。
(二)能源加工、转换、利用情况(可采用能量平衡表)分析评估。
(三)能效水平分析评估。包括单位产品(产值)综合能耗、可比能耗,主要工序(艺)单耗,单位建筑面积分品种实物能耗和综合能耗,单位投资能耗等。
六、节能措施评估
(一)节能措施
1.节能技术措施。生产工艺、动力、建筑、给排水、暖通与空调、照明、控制、电气等方面的节能技术措施,包括节能新技术、新工艺、新设备应用,余热、余压、可燃气体回收利用,建筑围护结构及保温隔热措施,资源综合利用,新能源和可再生能源利用等。
2.节能管理措施。节能管理制度和措施,能源管理机构及人员配备,能源统计、监测及计量仪器仪表配置等。
(二)单项节能工程
未纳入建设项目主导工艺流程和拟分期建设的节能工程,详细论述工艺流程、设备选型、单项工程节能量计算、单位节能量投资、投资估算及投资回收期等。
(三)节能措施效果评估
节能措施节能量测算,单位产品(建筑面积)能耗、主要工序(艺)能耗、单位投资能耗等指标国际国内对比分析,设计指标是否达到同行业国内先进水平或国际先进水平。
(四)节能措施经济性评估
节能技术和管理措施的成本及经济效益测算和评估。
七、存在问题及建议
八、结论
九、附图、附表(略)


广西壮族自治区体育市场管理条例(已废止)

广西壮族自治区人大常委会


广西壮族自治区体育市场管理条例
广西壮族自治区人大常委会


(1997年6月3日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过)


第一条 为了加强体育市场的管理,维护体育活动经营者和体育消费者的合法权益,促进体育事业的发展,根据《中华人民共和国体育法》及国家有关规定,结合本自治区实际,制定本条例。
第二条 在本自治区行政区域内从事体育经营活动的单位和个人,应当遵守本条例。
第三条 本条例所称体育市场是指下列经营性的体育活动及场所:
(一)体育健身、康复;
(二)体育竞赛、表演;
(三)体育技术培训;
(四)体育技术信息服务;
(五)体育经纪行为;
(六)其他体育经营活动。
第四条 体育经营活动中体育项目,由自治区体育行政管理部门根据国家体育行政管理部门批准开展的体育运动项目,结合本自治区的实际提出,报自治区人民政府批准后公布执行。
第五条 体育市场的经营和管理,必须贯彻“放开搞活,扶持引导”的方针,坚持为社会主义服务、为人民服务的方向,把社会效益放在首位。
第六条 各级人民政府应当加强对体育市场的领导。鼓励和扶持健康有益的体育经营活动,鼓励和扶持体育活动经营者承担全民健身、培训体育人才的任务,促进体育市场繁荣发展,满足人民群众日益增长的需要。
第七条 县级以上体育行政管理部门或者管理体育工作的部门是体育市场的主管部门负责本行政区域内体育市场的监督、管理工作。
公安、工商、卫生、物价、税务等行政部门按照各自的职责协助做好体育市场的监督管理工作。
第八条 从事体育经营活动,应当具备下列条件:
(一)有与经营活动相适应的资金;
(二)有符合治安、消防、卫生等条件的经营场所和符合国家体育行政管理部门规定标准的体育器材、设施;
(三)具有体育专业知识的从业人员;
(四)法律、法规规定应当具备的其他条件。
第九条 开办体育经营机构必须经所在地市、县体育市场主管部门批准,领取《体育经营活动许可证》。开办者提出申请时,应当提交下列材料:
(一)开办申请书;
(二)经营场所的使用证明;
(三)开展体育经营活动所必备的设施、器材、安全、卫生等条件的说明报告;
(四)合法的资金检验证明;
(五)从业人员的体育专业水平证明。
第十条 体育经营机构申办者取得《体育经营活动许可证》后,应当按照国家规定到工商行政管理部门办理注册登记,领取营业执照,并按照规定办理税务登记。依法需要办理治安、卫生等其他证照的,按照有关规定办理。
第十一条 在本自治区行政区域内举办一次性体育竞赛、表演、技术培训或者其他体育经营活动的,按下列规定审批:
(一)国际性、全国性和跨省、市(地)的,由自治区体育市场主管部门审批;
(二)本市(地)或者跨县的,由市(地)体育市场主管部门审批;
(三)前(一)、(二)项以外的,由县级体育市场主管部门审批。
对申办一次性体育竞赛、表演、技术培训或者其他体育经营活动的,体育市场主管部门批准后,发给《体育经营活动临时许可证》,并将批准文件抄送工商、税务等有关部门备案。
第十二条 申请举办一次性体育经营活动,应当向体育市场主管部门报送下列材料:
(一)举办申请书:
(二)体育活动的实施方案;
(三)体育活动场所的情况及使用证明和资金情况说明;
(四)体育活动的有关合同、协议书副本;
(五)主办、协办单位或者举办者个人情况的证明;
(六)体育市场主管部门要求提供的其他材料。
从事拳击、武术散打、射击、攀岩、登山、热气球、横渡江河、海滨游泳、水下运动、滑稽体育表演等对安全性要求高的体育项目经营的,除按照前款规定报送有关材料外,还应当提供可行性报告,并接受对场地、器材设施、通讯、安全、人员等情况审查。
第十三条 体育市场主管部门应当自接到申请之日起三十日内作出是否批准的答复。予以批准的,发给《体育经营活动许可证》或者《体育经营活动临时许可证》;不予批准的,应当书面说明理由并答复申请人。
第十四条 《体育经营活动许可证和体育经营活动临时许可证》由自治区体育市场主管部门统一负责制。
任何单位和个人不得伪造、涂改、转让、出租、出借《体育经营活动许可证》和《体育经营活动临时许可证》。
第十五条 申请从事体育经营活动获批准后,体育活动经营者不得擅自改变体育活动的内容、时间和地点,因故确需改变的,应当报经原审批部门批准。
第十六条 从事体育竞赛、表演等经营活动需要开展广告业务的,应当依照法律法规的有关规定进行。
第十七条 体育活动经营者聘用从事教练、裁判、技术培训和救护等工作的体育专业技术人员,应当经过专门培训,取得体育市场主管部门发给的资格证书。
第十八条 各类体育场所,不得接纳未按规定取得《体育经营活动许可证》或者《体育经营活动临时许可证》的单位及个人进行经营体育竞赛和表演。
第十九条 国有体育场馆是国家投资用于开展各项体育活动的公益性事业场所,应当坚持开展各项体育活动,坚持向群众开放。
国有体育场馆从事体育经营活动,应当经体育市场主管部门同意,报国有资产管理部门批准,并按规定交纳国有资产占用费。国有体育场馆从事体育经营活动所得的税后收益,应主要用于体育场馆的建设。
第二十条 体育经营和服务活动的售票价格及收费标准,应当按照国家规定,由物价部门核准。体育活动经营者应当向社会公布收费项目和标准,亮证收费。
第二十一条 体育活动经营者应当建立健全内部经营管理制度,加强对从业人员的管理,保证服务质量,接受体育市场主管部门和有关部门的监督。
第二十二条 体育活动经营者应当维护体育经营场所的秩序,制止有悖社会公德的行为,并对参与体育活动的教练员、运动员、裁判员和观众的安全负责。
第二十三条 禁止有损身体健康以及渲染暴力、封建迷信的体育经营活动。
第二十四条 体育活动经营者的合法权益受国家法律保护。
体育活动经营者对侵犯其合法权益的行为有检举、控告、申诉的权利。
第二十五条 体育市场主管部门和有关管理部门及其工作人员应当忠于职守,秉公办事,依法维护体育活动经营和消费者的合法权益。
体育市场主管部门和有关管理部门及其工作人员对体育经营活动进行监督检查时,应当二人以上,并向当事人或者有关人员出示行政执法证件。
第二十六条 对执行本条例和繁荣体育市场有突出贡献的单位和个人,由县级以上人民政府或者体育市场主管部门给予表彰和奖励。
第二十七条 未取得《体育经营活动许可证》或者《体育经营活动临时许可证》从事体育经营活动的,由县级以上体育市场主管部门责令其停止经营,没收违法所得,可以并处一千元以上一万以下罚款。
第二十八条 有下列行为之一的,由县级以上体育市场主管部门责令其改正,没收违法所得,可以并处五百元以上五千元以下罚款;情节严重的,由原发证部门吊销《体育经营活动许可证》或者《体育经营活动临时许可证》:
(一)擅自改变体育经营活动的地点、内容、时间的;
(二)聘用未取得体育市场主管部门颁发的资格证书的人员从事教练、裁判、技术培训、救护等工作的;
(三)从事有损身体健康以及渲染暴力、封建迷信的体育经营活动的。
第二十九条 为无《体育经营活动许可证》或者《体育经营活动临时许可证》的单位和个人提供经营性体育活动场所的,由县级以上体育市场主管部门没收违法所得,可以并处五百元以上五千元以下罚款。
第三十条 体育活动经营者在经营活动中造成他人人身伤亡和经济损失的,应当依法承担民事赔偿责任;触犯《治安管理处罚条例》的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十一条 体育市场主管部门和有关部门工作人员在体育市场管理工作中玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊的,由所在单位或者主管部门给予行政处分;造成经济损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者起行政诉讼。




1997年6月3日